众所周知，近十年来，我国物流成本一直处于居高不下的状态。根据最新资料报道，我国物流成本占 GDP 比重约为 15%，英国为 9%，美国约 7%。除了产业结构、物流货值等方面的差异以外，认为仓储效率低下也是造成我国物流成本高企的主要因素之一。

（物流费用成本）

现代“仓储”不是传统意义上的“仓库”、“仓库管理”，而是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是现代物流系统中的仓储，它表示一项活动或一个过程，是以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

传统的仓储定义是从物资储备的角度给出的，基本上只租赁库房给委托方，或仅对商品进行保管，功能单一。由此我们可以把仓库划分为高标仓和传统仓。

（张家口龙辰博鳌物流园现代高标仓库）

高标仓和传统仓具有各有自的优势与弊端，但主要功能差异主要表现在如下方面：

供应链差别：传统仓由管理空间到管理空间、时间、和数量，由封闭式管理到密切供应链管理，延展上下游空间更广。

空间利用差别：高标仓储的规划层高较高，容积率较大，部分项目的容积率达到 2.5-3，空间使用效率是传统仓储的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。

自动化水平差别：高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，降低了综合管理成本。

服务要求差别：高标仓经营业态由简单到多元化、细分化服务，管理由粗放到精细管理，并提供多项增值服务。

土地合规属性：高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确，可避免投资开发和运营管理中产生纠纷，保障仓储项目的顺利推进。

（高标仓VS传统仓）

相比之下，高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。

当前我国使用中的仓库，90%的比例的仓储设施都是在2000年以前建设的。仓库类型以传统仓为主，占总面积 80% 以上，占货运吞吐量的 90% 以上。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、土地性质有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。

高标仓供需缺口很大，市场整体有望延续高景气

据中国仓储与配送协会的调研显示，以 20 年为测算期间，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约 20%。从具体的存货周转数据来看，现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的 10%，库存 SKU 能够达到传统仓储的 10 倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少 95%。

数据来源：三亚•财经国际论坛，招商银行研究院

数据来源：国家统计局，招商银行研究院 

自2010年物流业被国务院列入十大产业振兴规划以来，仓储业趋势崛起，设施改造、搬迁与新建速度逐年增加。但是当前，新建物流仓主要受制于地方政府供地意愿不足，短期难以上量，传统仓升级改造则面临资金成本高昂和改造流程复杂等难点，我国的高标仓面积仍然只占约 5000 万平米，只占全国总体仓库的3-5%左右，整体处于供不应求的状态。

目前，高端仓储租户可大致分为零售商、第三方物流、高端制造三大类，其中零售商包括快消品、电商以及零售与快餐行业，高端制造主要由汽车、电子、机械制造以及医药、医疗器械制造业构成。根据相关调研，零售商占比约40%，第三方物流及高端制造业均为30%左右 。

在国家的产业改革大环境之下，电商企业、传统零售、高端制造和第三方物流将紧随消费升级和趋势，规模扩张、行业整合和仓储置换需求有望带动高标仓市场保持 10%以上的增速；根据戴德梁行预计，2020 年我国高标仓供需缺口在 1 亿平米左右，市场整体有望延续高景气。