5、资本化
2018年1月22日，中国市场份额最大的物流地产商普洛斯（GLP）从新加坡证券交易所退市，完成私有化进程。1月30日，宝湾物流母公司通过换股方式完成A股上市。不管上市退市，还是万纬物流、光大安石等公司的收购兼并，物流地产企业都是坚定看好物流园区的发展，通过资本化运作来实现投建管退的战略闭环。
在园区的经营中，除了本身开展自营业务经营，还应灵活运用资本手段开展资本运营。
1.基金管理模式
模式说明：开发基金与REITs的运作管理实现高周转、高回报、高杠杆的轻资产运营。
REITs：用于收购开发商手中的成熟物业，回笼资金用于新物业的开发，收购后开发商不再直接控股这些物业，仍负责物业的长期运营，从中收取适当管理费与提成收益。
苏宁REITs：国内首例REITs运作管理模式，成都、南昌、无锡、广州、包头、青岛等，自有6处物流成熟的存量资产打包设立REITs，在公开市场出售，出售后苏宁继续租用物业设施。
模式分析：
（1）强大资本运作能力：募集基金，把资产置入基金，并保证基金稳定现金流的能力。
（2）国内地产资基金运作机制不成熟：法律监管制度缺失、成本过高、税收过重以及投资者回报期望值高等因素影响；政策鼓励租赁行业基金模式创新。
（3）丰富客户资源：网络化布局、定制开发、供应链整合服务吸引集聚大中型企业客户。
（4）维持表内资产的平衡：开发规模过小，旗下基金可能 “无粮可吃”；开发过度膨胀，或达不到置入标准而积压大量资产，会导致现金流危机。
（5）稳定出租率：招租受阻，物业达到稳定经营状态的时间延长，可能导致资产置入通道被堵塞。 2.参股并购模式
参股并购对象类型通常有：仓管类、运输类、配送类、增值服务类、信息类模式分析：
（1）商业模式待验证：公司基本都属于商业模式创新型公司，业务模式处于发展初期，经营不稳定。
（2）风投资金青睐：PE资金偏好，不少创新型初创公司多有获得融资，难以财务投资者的角色获得控股权。
6、 物流园面临的战略机遇
进入十四五期间，我国的经济步入了高质量发展阶段，经济的高质量发展对现代物流提出了新的要求，作为现代物流发展主要载体的物流园区面临的宏观环境发生了较大的变化，三大国家战略持续推进、区域大交通体系形成与城市格局的转变、产业优化结构调整和转型升级、消费升级与流通模式转变、新技术在物流领域推广与应用、国际国内双循环新发展格局形成等为物流园区的发展带来新的发展机遇与市场空间。
1、三大国家战略与倡议持续推进为物流园区发展带来新的战略选择
“一带一路”、“长江经济带”、“京津翼协同发展”三大国家战略与倡议的实施重点在于解决大空间尺度、中空间尺度、小空间尺度经济和产业合作的问题，通过合作关系的建立，寻求未来不同城市之间、不同省之间、不同国家之间合理的经济分工和产业合作，跨越行政区划，促进行政发展和建立统一的国内市场。战略与倡议的实施推进需要与之配套的物流服务体系，如点线串接贯通的“一带一路”物流体系、水陆空并举的长江经济带物流服务体系、一体化的京津冀区域快速高效物流体系等。作为物流体系中重要的组成部分和关键节点，物流园区在的战略和业务选择时，可根据自身的资源禀赋和优势条件，找准自身的定位，主动融入这些物流服务体系中，如在“一带一路”经济版图影响下的园区可重点思考国际多式联运服务、国际物流服务、通关服务、跨国运输服务平台、跨国运输信息与结算服务等类型业务的可行性。
2、区域大交通体系形成和城市格局转变为园区发展带来新的机会
十三五期间，随着各地大力推进交通基础设施建设，全国大部分地区交通条件得到了根本性改善，区域大的交通网络格局基本形成，城市与城市之间、园区与园区之间由交通基础设施带来的比较优势在削弱。交通基础条件逐渐不再成为园区竞争发展的关键优势，园区在招商与运营要注意这一变化带来的新调整，在强化基础设施优势条件的同时，注重园区支撑和服务体系的打造，在园区发展软环境的打造上注入更多资源要素和精力。同时，随着区域立体化运输体系的形成和国家大力推进运输结构调整，未来多式联运将会成为主要物流运输组织方式，有条件的园区可在多式联运方面进行重点布局。 十四五期间，区域城市一体化发展成为推进城市发展的主要方向，如长三角一区域一体化发展、粤港澳大湾区战略落地等。随着区域城市一体化发展深入推进，区域间经济与贸易合作将更为紧密，货物的往来将更为频繁，进而需要更加高效的物流配套服务体系作为支撑。城市与城市之间的定位和分工将更加明确，核心城市的物流等非核心功能外溢的趋势将日趋明显，作为物流发展主要载体的物流园区可在区域城市物流协同配送功能和服务体系上进行重点思考。
3、区域产业提升发展与转型升级在供应链领域为园区发展带来新空间
随着“中国制造2025”计划推进，我国特别是东部沿海地区产业发展进入了新的阶段，传统产业转型升级和大力发展战略新兴产业成为产业发展的重点。传统产业转型升级和战略新兴产业的发展对物流等生产性服务配套提出了更高的要求，需要在产业链的角度和层次来配合与支撑产业的发展和提升，通过“供应链+制造”模式促使制造业利用供应链管理方法推动行业创新和发展，提高产品的核心竞争能力，支撑区域产业转型升级。作为物流发展主要载体的物流园区，可把握产业升级带来的新需求，集聚产业链上下游优质资源，在原辅料的代采集供、流通加工、商品分销配送、供应链金融、产业大数据服务、供应链一体化服务等功能进行布局，服务与特色产业集群，打造供应链集成服务基地项目成为不错的选择。
4、居民消费升级与商品流通模式转变对园区发展带来新需求
近年来，与消费相关的单位与居民物品物流需求保持30%以上的高速增长，快递、电商、冷链、汽车、医药等细分市场成为增长新热点。居民消费升级引起商品供应链的重构、调整与优化，对应的物流服务产品模式需要调整。消费需求个性化和多样化带来产品的个性化和多样化，对生产组织的柔性提出了更高要求，对应的物流方式从整车物流向包裹物流转变、对应的物流方式从成本效率型向速度响应型转变，使供应链从多级结构向扁平化发展，对应的物流方式将从多级模式向一体化模式转变。消费升级和新零售快速发展将带动流通环节的高端仓储市场需求扩大与末端配送的变革与升级，由此带来的物流园区在标准仓储和城市配送领域将存在较大市场空间，依托良好的仓配资源大力发展消费品区域分拨分销类型项目成为园区发展方向之一。
5、新技术在物流领域应用为物流园区在智慧物流方布局带来新支撑
条码技术、EDI（电子交换）、RFID（射频技术）、GIS（地理信息系统）、GPS（全球定位系统）等信息技术的应用正推动着中国物流信息化的发展和变革。信息化正在全面渗透和融合到物流活动中，成为现代物流最重要的核心和时代特征。随着物联网、云计算、大数据、移动互联网、区块链等现代信息技术在物流领域应用的深入，现实物理世界的物流实体运作与网上虚拟的物流信息开始了全方位融合，智慧物流从理论变成现实，先进技术的研发应用引导现代物流真正进入“智慧物流时代”。
根据中国物流与采购联合会数据，当前物流企业对智慧物流的需求主要包括物流数据、物流云、物流设备三大领域，2019年智慧物流市场规模到达5000亿元，同比增长23.1%，预计到2025年，智慧物流市场规模将超过万亿。物流园区作为智慧物流应用的主要场所之一，可在智慧物流研发设计、双创孵化、集成展示、应用推广、物流大数据等方面进行布局。同时，智慧物流相关技术在物流园区深入推广与应用将带来物流园区运营模式与价值体现的重新思考，未来数据可能成为物流园区的核心资产。
6、国际国内双循环新发展格局的形成对园区发展提出新要求
构建新发展格局是“十四五”规划的最大亮点，是以习近平同志为核心的党中央根据国内外发展大势和我国发展阶段变化作出的重大决策部署，也是新时期我国物流业高质量发展的方向指引。物流业连接生产、分配、流通和消费，是打通供应链、协调产业链、创造价值链，构建双循环新发展格局的重要保障。作为物流要素集聚主要载体的物流园区要充分发挥节点和纽带作用，重点在物流园区之间的互联互通和与末端网点的畅通上实现突破，打破流通瓶颈，助力现代流通体系建设，支撑以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局形成。
综合全文所述：
本文试图从全局角度研究物流园区发展状况。以物流园发展现状切入，对业内主要运营商予以梳理，并特别对普洛斯进行了简要案例介绍；基于物流园三个发展阶段的特点和建设、运营的模式予以全面阐述，促进对物流园实务运作的理解；物流园的盈利方式是基于不同类型商业模式决定的，因此，特地做了一个分类汇总分析。面向未来，面对新的发展方向和新的战略机遇，有理由相信，中国物流产业园将迎来蓬勃发展！
